[기고] 요즘 주택시장 풍선효과의 백태

 

함영진 직방 빅데이터랩장

풍선의 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어 오르는 것처럼 어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 곳에서 새로운 문제가 발생하는 풍선효과(Balloon effect)가 주택시장 곳곳에서 나타나고 있다.

 

조정대상지역 지정을 통해 대출을 억제하고 조세부담을 높이면 투자 및 투기수요가 비규제 지역으로 이전하는 양상은 기본이고 상대적 규제가 덜한 상품 간 거래이동 현상도 동반되고 있다.

 

비규제지역의 집값 급등 문제를 차단하기 위해 수도권·대전광역시·충북 청주시 대부분의 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정한 ‘6·17 부동산대책’에서 제외됐던 경기 김포·파주시는 오히려 6월 아파트 매입수요가 증가하며 5월보다 거래량이 증가했다.

 

특히 김포시는 5월 718건에서 6월 1,632건으로 한 달 사이 무려 127%(7월2일 계약일 기준 거래량)나 거래가 급증했고 한국감정원의 6월 4주(6월22일 기준)기준 주간 아파트 가격동향은 1.88%를 기록했다. 정부의 부동산 대책이후 김포 한강신도시 위주로 매수문의가 크게 증가하고 매물출회가 감소하면서 7월 조정대상지역 지정 가능성마저 높이고 있다.

 

국제교류복합지구(SID) 등 대규모 사업계획 개발호재로 집값 상승 우려가 컸던 서울 송파·강남구의 청담·삼성·대치·잠실동 일대는 6월 23일부터 향후 1년간 토지거래허가구역으로 묶였다. 상대적으로 잠실동보다 저평가된 신천동과 풍납·문정·장지동 일대는 5월보다 6월 아파트 매매 거래량이 증가하거나 비슷한 수준을 보이는 등 사실상의 거주이동 제약을 피하기 위해 주택구입지를 인근으로 선회하는 움직임이 포착되고 있다.

 

토지거래허가구역의 주거지역에서 대지지분 18㎡를 초과한 주택을 거래하려면 먼저 계약 내용 등을 담은 허가 신청서를 구청에 제출하고, 반드시 2년간 실 거주를 해야 한다. 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자는 구청의 허가를 받을 수 없는데다 만일 구청 허가 없이 집을 사고팔았다가 적발되면 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시의 토지가격(개별공시지가)의 30%에 상당하는 벌금을 감수해야하기 때문에 되도록 규제지역을 피하려는 움직임이 현실화된 것이다.

 

한편 아파트 매입에 정부의 규제가 집중되자, 다른 유형의 주거상품에 풍선효과가 발생하고 있다. 아파트와 같은 공동주택인 다세대·연립의 1월 전국 거래비중(신고일 기준)은 15.64%였다. 하지만 5월엔 18.83%로 관련 거래가 증가한 모습이다. 정부의 대출규제가 공동주택 중 아파트에 집중되면서 상대적으로 수요억제책이 덜하고, 아파트에 비해 가격수준이 낮아 매입부담이 낮다는 것이 거래증가에 원인이 됐다.

 

최근엔 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 전세대출을 즉시 회수하는 6·17대책까지 발표됐다. 향후 일부 규제지역은 다세대·연립으로 여신규제를 피해 이동하는 모습이 지속될 수 있다. 그러나 다세대·연립은 아파트에 비해 단지규모가 작고 시공수준이 균질하지 않다. 유지관리 및 감가상각에서 불리할 수 있으므로 공급 과잉지역을 피하고 신축 위주로 선택에 신중을 기할 필요가 있다.

 

요사이엔 전용면적 60~85㎡ 면적유형의 주거용 오피스텔이 각광이다. 일명 아파텔로 불리는 중형면적의 오피스텔로 주로 택지지구나 역세권 신축일 경우 실 거주와 함께 임대차 전용이 가능해 수요자들에게 눈길을 끌고 있다. 아파트에 비해 대출·청약규제·세금 중과의 수위가 낮아 매매가가 오름세를 보이고 있다. 서울지역의 전용면적 60~85㎡이하 오피스텔은 올해 1월 4억4,489만원의 평균 매매가를 기록했으나 6월 4억7,805만원으로 상승했다. 같은 시기 85㎡초과 유형은 7억7,590만원에서 8억5297만원으로 인상됐다. 전용면적 30㎡이하 유형이 공급과잉과 임대수익률 저하로 매매가가 하락하고 있는 반면 실 거주와 임대차를 병행하며 정부의 수요억제 정책을 피할 수 있는 중형 오피스텔이 아파트의 대체재로 움직이고 있다.

 

2010년 5%였던 주택담보대출금리(신규 취급액 기준)는 올해 5월 2.52%로 절반 가까이 떨어졌다. 4월 기준 통화량(M2)은 무려 3,019조원에 달해 시중 유동자금이 막대하다. 대체투자처가 많지 않은 상황에서 인위적인 수요 억제정책만으로 부동산 시장에 존재하는 수요의 힘을 거스르기는 쉽지 않은 것으로 판단된다.

 

과열된 일부 시장을 규제하면 규제에서 상대적으로 자유로운 곳으로 수요가 이동하고, 다시 그 지역을 규제지역으로 묶는 투기와의 전쟁은 이미 정책 한계를 부르고 대책효과를 단기에 그치게 만들고 있다. 규제가 규제를 부르는 악순환을 끊을 장기적 공급 대책과 부동자금의 물고를 다양화할 대체투자처 발굴이 시급하다.

 

< 함영진 직방 빅데이터랩장 > 

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