하반기 IPO 대어 '롯데리츠', "국내 대표 상장리츠로 도약할 것"

연평균 6%대 배당수익률 추구…4299억 공모 예정
우량한 임차인∙낮은 조달금리…초대형 리츠 성장 전망

사진=롯데리츠

[세계파이낸스=유은정 기자] 하반기 IPO(기업공개) 대어로 꼽히는 롯데리츠(롯데위탁관리부동산투자회사)가 이달 말 상장한다.

 

올 초 공모에 실패한 홈플러스리츠와 달리 롯데리츠는 배당의 안정성, 성장성 측면에서 성공 가능성이 높다는 전망이 나온다. 

 

권준영 롯데AMC 대표이사는 7일 서울 중구 롯데호텔서울에서 열린 롯데리츠 IPO 기자간담회에서 "이번 상장으로 롯데리츠는 명실공히 우리나라를 대표하는 영속형 공모 상장 리츠로 도약해 나갈 것"이라고 말했다. 

 

권 대표이사는 "특히 롯데쇼핑의 우량 리테일 자산 기반의 성장 로드맵을 바탕으로 해외 선진 글로벌 리츠 수준의 대규모 상장 리츠로 발돋움하겠다"고 강조했다.

7일 서울 중구 롯데호텔에서 진행된 롯데리츠 IPO 기자간담회에서 권준영 롯데AMC 대표이사가 롯데리츠 및 IPO에 대해 설명하고 있다. 사진=세계파이낸스 

롯데리츠의 투자 대상 부동산은 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛(점포 수 기준 10개)으로 구성됐으며 전체 면적은 63만8779m²(19만평)에 달한다. 이 중 롯데리츠의 핵심 자산인 롯데백화점 강남점은 지난 5월 현물 출자를 통해 이미 소유권을 넘겨받았다. 롯데리츠는 이번 IPO를 통해 상장 이후 약 1조5000억원에 달하는 운용 자산을 보유한 국내 최대 상장 리츠가 될 전망이다.

 

롯데리츠는 △롯데쇼핑의 안정적인 리테일 운용과 임대료 지급을 통한 높은 배당수익률 △자산의 입지적 경쟁 우위 △우량한 신용등급 기반의 우수한 차입 조건 △추가자산편입을 통한 중장기 성장 모멘텀 등을 경쟁력으로 삼았다. 

 

앞서 롯데리츠는 증권신고서를 통해 6%대의 예상목표배당수익률을 공시했다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 제세금∙관리 비용 등을 부담하고 확정된 임대료를 지불하는 '트리플넷'(Triple-net) 조건으로 책임임차를 제공한다. 임차인으로부터 수취하는 임대료가 리츠의 수익 대부분임을 고려하면 임차인의 신용도와 리테일 운영 능력이 상당히 중요하다. 이러한 측면에서 높은 신용등급(AA0)을 보유한 롯데쇼핑이 책임임차인으로서 자산 전체에 대한 공실, 관리 운영 리스크를 부담하기 때문에 투자자는 보다 안정적이고 높은 배당수익을 기대할 수 있다고 회사 측은 설명했다. 

 

또한 롯데리츠는 지난 7월 국내 리츠 업계 최초로 공모 담보부사채를 발행해 1700억원을 조달했다. 이 공모 담보부사채를 위해 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 AA-(안정적)의 신용등급을 획득했으며, 당시 기관투자자 대상 회사채 공모 수요예측에서 4.4 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다. 

 

롯데리츠는 기관투자자 대상 수요예측 결과에 따라 주당 공모 가격을 5000원으로 확정했다. 롯데리츠는 이번 공모를 통해 약 4299억원을 조달할 예정이며, 이 자금은 롯데리츠가 롯데쇼핑의 현물출자로 소유권 이전을 완료한 롯데백화점 강남점을 제외한 잔여 점포의 매매대금으로 활용할 계획이다.

 

이와 관련해 전문가들은 롯데리츠가 다른 상장 리츠와 비교해 조달 비용 측면에서 경쟁력이 있다고 평가했다.

 

김치호 한국투자증권 연구원은 "이자 비용은 리츠 전체 비용의 약 47%를 차지하며 감가상각비와 함께 가장 큰 비중을 차지한다"며 "따라서 낮은 이자율로 자금을 조달할 수 있는 리츠는 비용 측면에서 상당한 경쟁력을 가진다"고 말했다.  

 

윤혁진 SK증권 연구원도 "일반적인 리테일 리츠들이 오프라인 유통 매장의 부진으로 임대료가 감소하는 것과는 다른 차별화된 포인트"라며 "트리플넷 계약으로 임차인인 롯데쇼핑이 관리비용, 제세공과금, 보험료 등을 부담하는 구조라 롯데리츠 투자자 입장에서는 영업 리스크를 최소화할 수 있다"고 설명했다.

 

향후 롯데리츠가 롯데그룹의 부동산 유동화를 위한 창구로 활용될 수 있다는 점도 긍정적으로 평가된다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 과거 유동화한 자산도 선별적인 검토를 통해 편입할 수 있다는 입장이다. 뿐만 아니라 롯데그룹의 전폭적인 지원으로 호텔, 물류 등 롯데그룹 내 계열사 자산도 편입될 것으로 예상된다. 

 

서정연 신영증권 연구원은 "국내에 다양한 사업 목적의 부동산을 보유한 롯데그룹이 체계적인 자산 관리를 위한 수단으로 롯데리츠와 AMC를 활용한다는 점에서 롯데리츠는 중장기 관점에서 성장 가능성이 보장돼 있다"며 "향후 롯데그룹에서 호텔, 물류, 오피스 등 다양한 상품이 자산으로 편입될 수 있어 확장성 측면에서 차별화된다"고 분석했다. 

 

한편 롯데리츠의 일반투자자 청약 물량은 총 공모 물량인 8598만4442주 중 35%인 3009만4554주다. 오는 8일과 10일, 11일 3일간 공모청약이 진행된다. 일반투자자가 청약할 수 있는 증권사는 주관사인 한국투자증권과 인수단으로 참여한 삼성증권, 하나금융투자, KB증권이다.

 

viayou@segye.com

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