[기고] 신도시·도심권 신규 상가의 초기 공실 원인

권강수 한국창업부동산정보원 이사
신도시는 주거지역, 상업지역의 비율을 지정해 만들어지는 계획도시다. 현재 신도시 상가는 높은 공실률로 몸살을 앓고 있는데, 대표적인 지역으로 위례신도시를 꼽을 수 있다. 이 곳은 초기 분양시점 지하철, 트램 등 교통여건이 개선될 것으로 예상돼 성공적으로 분양을 마감했다. 하지만 지하철, 트램 등의 사업이 중단되는 등 차질을 빚으면서 상가의 공실률이 높아지고 있다.

신도시 상가의 경우 초기 부동산, 편의점, 세탁소 등의 기본업종이 들어선 이후 상권이 제대로 형성되기까지 최소 3~5년의 시간이 필요하다. 그런데 신도시 지역인 위례의 경우 교통망 등의 문제로 상권형성에 문제가 발생하며 임대인과 임차인 모두가 피해를 입고 있다. 이렇게 되면 편의시설이 제 기능을 못하게 되고 결국 공실이 많은 상가를 이용하는 주민들까지 불편해져 주변 아파트 가격에도 큰 영향을 미친다.

신규 분양상가 공실이 많은데는 다른 이유도 있다. 신도시 신규상가는 상대적으로 고가에 분양되는 일이 많기 때문에 높은 보증금과 임대료가 공실로 연결되는 사례가 많다. 고가의 보증금과 임대료의 경우 임차인의 입장에서 초기 상권이 형성되지 않은 지역에 비싼 임대료로 입점하기는 어렵기 때문에 신규상권 형성에 악영향을 준다고 볼 수 있다.

이밖에 신도시가 대부분 직주근접을 고려하지 않은 베드타운의 이미지가 강하다는 것도 신도시 신규공급 상가의 공실률이 상대적으로 높게 나타나는 이유 중 하나이다.

신도시에 신규 공급되는 상가에 투자를 고려하고 있다면 다음 사항들을 충분히 고려하고 실행에 옮겨야 한다.

첫 번째, 상가에 투자한 임대인의 입장을 살펴봐야 한다. 투자자는 본인의 투자금으로 얻는 수익이 은행예금 상품보다 높을 것을 기대하고 투자한다. 예를 들어 10억원 예금에 예금금리 2%를 적용하면 1년(12개월)간 2000만원의 이자 수익이 발생한다. 하지만 10억원 상가를 매매 또는 분양받아 임대수익을 5%로 적용해 계산하면 10억원x5%(12개월)=5000만원의 수익이 발생해 예금을 할 때 보다 연 3000만원의 수익을 더 얻을 수 있어 임대인은 상가에 투자를 하게 된다.

하지만 공실이 발생하고 상권형성이 늦어진다면 이야기가 달라진다. 10억원 상가를 구매한 임대인이 5억원을 대출받았다고 가정했을 때 6개월간 공실이 발생한다면 5억원에 대한 이자는 임대인의 지출이 된다. 상가담보대출시 자주 사용하는 만기 일시상환으로 대출금액 5억원, 대출기간 5년, 연 이자율 3%로 가정 후 계산해보면 5억원x3%=1500만원의 이자가 발생하는데 12개월로 계산해보면 매달 125만원의 이자가 발생하고 여기에 공과금과 관리비를 더하면 투자자에게는 큰 부담으로 작용한다.

또 가장 중요한 금리에 대해서 살펴봐야 한다. 한국은행의 기준금리는 1.75%다. 하지만 시중은행의 금리의 경우 1년 예금금리는 2% 초반으로 낮게 적용돼 수익률이 낮고 대출 금리의 경우 신용도 1~2등급 평균이 3.8%대로 한국은행과 2%이상 차이가 난다. 투자자는 이같이 임대인 본인의 입장을 잘 따져보는 것이 바람직하다.

두 번째 상가에 입점하려는 임차인의 입장을 살펴봐야 한다. 임차인의 경우 신규로 공급되는 상가에 입점하기 위해서는 임대인의 투자금액대비 수익률 조건에 맞는 보증금과 월세를 부담해야 한다. 하지만 신도시 상가의 경우 높은 보증금과 월세를 요구하는 경우가 많아 임차인의 입장에서는 쉽게 선택하기 어렵고 아직 상권도 형성되지 않은 상태라 입점을 망설이게 된다.

비싼 임대료 때문에 임대인과 임차인 간 의견 충돌이 발생하기도 한다. 임대인의 경우 5%내외의 임대 수익을 기대하고 임차인의 경우 상가 금액대비 3% 내외의 임대료 지출을 생각하는데 이때 서로의 갭 차이가 2% 가량 발생한다.

예를 들어 임대인의 경우 10억에 매입한 상가를 보통 보증금 1억원, 월세 300만원(지역별 상이)수준으로 임대를 맞추게 된다. 이때 임대인이 대출 없이 자기자본으로 매매했다고 가정해 수익률을 계산해보면 12개월간 3600만원으로 실투자금 대비 3.6%의 수익이 발생한다. 여기에 대출을 50% 포함시키고 대출 금리는 3%로 계산해보면 (월세x12-대출이자)/(실투자금-대출금-보증금)x100=5.25%의 비교적 높은 수익이 발생한다. 대부분의 상가투자자들은 이처럼 일부 대출을 포함해 상가를 매입하는 경우가 대부분이다.

하지만 임차인의 경우 초기 월세에 대한 부담이 있어 임대료가 낮으면 낮을수록 영업을 장기간 이끌어나가기 수월하기 때문에 낮은 월세를 선호한다. 또한 신도시 신규상가의 경우 상권형성에 시간이 필요하다는 점이 임차인의 발목을 잡는 요인이다. 공실상가의 경우 임대료를 낮추는 상가와 단기 렌트프리 기간을 제공하는 상가가 있지만 이마저도 임차인에게 있어서는 부담으로 작용할 수밖에 없다.

또 한가지 생각할 것이, 현행 법적 임대료 상한선이 최대 5%까지 한정되어 있어 임대인의 경우 낮은 임대료로 계약을 했을 때 상한선으로 인해 그 이상의 임대료 인상이 불가능하다는 점이다.

많은 투자자가 상가에 투자하는 가장 큰 이유는 바로 현재 한국은행 기준금리가 1.75%를 기록하는 등 장기간 저금리가 지속되고 있기 때문이다. 이러한 저금리 속에서 상가투자에 눈을 돌리는 이들이 증가하고 있다. 부동산은 시간이 지남에 따라 건물은 감가상각 되지만 토지의 가격은 그대로이거나 상승하는 게 보편적이다.

신도시 신규공급 상가의 경우 입주초기 공실로 인해 매매 가격에 큰 변화는 없지만 1~3년 후 상권이 형성돼 자리를 잡는다면 부동산의 가치 상승으로 매매 시 투자 수익을 얻을 수도 있어 투자자에게 상당히 매력적인 상품이다. 신규상가 투자 시 상권의 형성시간이 최소 3년가량 걸려 초기에 부담으로 작용하지만 상권이 형성되고 유동인구가 증가하면 상가의 가치가 상승할 수 있다.

상권형성이 완료되고 유동인구가 증가한 상가의 경우 1.5~2배까지 가격이 상승하게 되는 경우도 있어 투자자에게 투자이익이 발생하기도 한다. 다만 모든 상가 투자가 이렇다는 것은 아니다. 신도시 상가에 투자함에 있어서 교통여건과 배후수요, 입지분석 등이 정확히 이루어져야만 투자 시 성공할 수 있다.

신도시 상권은 단지 내 상가, 테마상가 구분 없이 상권이 형성되는데 기본적인 시간을 필요로 하는 투자처이다. 섣부른 판단으로 상가에 투자했다가 실패해 장기간 공실이 발생할 수도 있다.

특히, 선임대 상가는 동전의 양면과도 같아서 초기 선임대가 맞춰져있는 상가는 분양받을 임대인 입장에서는 좋은 상가에 속하지만, 임차인의 운영 역량과 자금상황을 확인하지 않는다면 폐업으로 인한 공실이 발생할 수 있어 사전에 임차인에 대한 꼼꼼한 체크는 필수적이다.

마지막으로 신규 공급된 상가의 공실률 문제를 해결하기 위해서는 임대인이 임차인의 입장이 되어 방향을 모색하는 것이 중요하다. 단기간 내 고수익을 위해 높은 임대료 책정이 아닌 임대료 인하, 단기 렌트프리 기간을 제공해 상생을 도모한다면 상가의 공실률 문제는 빠른 속도로 해결되고 상권도 안정될 수 있을 것이다.

<권강수 한국창업부동산정보원 이사>

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