[기고] 대선 후 수익형 상품이 뜨게 되는 이유는?

장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장
대선이 일주일도 안 남았다. 대선은 주택시장에 많은 영향을 미치기 때문에 실수요자들이나 투자자들 입장에서는 대선 결과에 관심을 기울이지 않을 수 없다. 

대선 후보들의 부동산 공략을 보면, 대부분 규제에 초점이 맞춰져 있다. 특히 대출 규제를 더욱 강화한다는 쪽으로 초점이 맞춰져 있다 보니, 주택시장은 당분간 호황을 기대하긴 어려워 보인다. 여기에 하반기부터 시작되는 아파트 입주폭탄은 시장에 공급과잉을 예고하고 있다.

또 높은 아파트값도 수익형 상품으로 눈을 돌리게 하고 있다. 한국감정원에 따르면 서울시 평균 아파트값은 3.3㎡당 2336만원 수준이다. 전용 84㎡ 아파트일 때 7억 7000여만 원 수준이다.

이처럼 규제와 공급 과잉, 높은 아파트값으로 인해 당분간 수익형 부동산의 인기는 지속될 것으로 보인다. 

그렇다면 어떤 상품이 유망할까? 지난 2000년대 후반부터 시작된 부동산 불황기에 인기를 끌었던 상품을 보면 앞으로 인기 있을 상품도 점쳐볼 수 있다.

우선, 소형 빌딩들이 많은 인기를 끌었다. 주택 가격 폭등으로 인해 규제가 시작됐고, 베이비부머들의 은퇴가 시작되면서 수익형 부동산 인기가 높아졌기 때문이다. 실제 지난 2015년부터 상업업무용 부동산 거래는 최대치를 기록 중이다.

지난 1분기 상업업무용 부동산 거래건수가 급증했다. 2014년 1분기 4만 6071건, 2015년 1분기 5만 5887건, 2016년 1분기 5만 3665건이었던 거래건수가 올해 처음 7만 건을 돌파했을 정도다. 또 지난 2015년부터 20만 건 이상의 상업업무용 거래가 이뤄질 정도로 열기가 뜨겁다.

이처럼 상업업무용 부동산은 올해도 인기가 지속될 전망이다. 특히 소형빌딩이나 상가주택, 오피스 등이 주목할 만하다.

소형빌딩은 아파트값으로 매입이 가능한데다 임대수익과 희소성까지 갖춰 찾는 사람들이 많다. 최근 연면적 198~264㎡ 소형빌딩의 경우 임대수익률이 연평균 5~7% 수준으로 안정적인데다 가격도 9~10억원대로 구입이 가능한 곳들이 서울 외곽 지역에 많이 있다.

상가주택들도 몸값이 뛰고 있다. 거주가 가능한데다 1층은 커피숍이나 편의점 등으로 임대까지 놓을 수 있어, 실수요층들도 많이 찾는다. 지난 2년 동안 신도시에 택지공급이 꾸준했고, 최근에는 건축비용을 절약할 수 있는 모듈상품 수요층들이 늘어난 원인이다. 또 토지 매입비용도 3.3㎡ 900만~1000만원 수준으로, 중대형 아파트 분양가 정도면 토지매입부터 건축까지 가능한 곳들이 많다.

도심권 노후 상가주택들도 관심의 대상이다. 도심권 전셋값 급등으로 인해 저렴한 전셋집을 찾는 수요층들이 꾸준히 유입되고 있는데다 상주하는 주민들을 대상으로 한 소형 점포를 찾는 임차인들이 생각보다 많다. 이러다보니, 신도시로 나가기 보다 도심권 노후 상가주택을 매입해 리모델링을 하는 것이 트렌드로 자리를 잡아가고 있다.

하지만 주의할 점도 많다. 우선, 관리의 문제다. 수익형 부동산의 핵심은 공실률과 관리다. 관리가 잘 되지 않으면 공실이 늘어나고 당연히 임대수익률도 떨어지게 된다. 따라서 수익형상품은 높은 임대수익률을 낼 수 있는 상품을 찾는 것도 중요하지만, 공실이 생기지 않도록 꾸준히 관리를 하는 게 더욱 중요하다.

따라서 자가 관리가 어렵다면 최근 많이 생겨난 임대관리전문회사를 찾는 것도 한 방법이다. 또 본인이 직접 거주하면서 관리하거나 살고 있는 지역을 잘 찾아보는 것도 필요하다.

두 번째로는 투자가격이다. 아무리 소형빌딩이 인기라고 하지만 주차시설을 갖추지 못하고, 임대도 1곳 정도밖에 내줄 수 없는 협소한 공간을 시세보다 비싸게 주고 사는 건 좋지 못하다. 차라리 수익률 좋은 오피스텔이나 소형아파트를 매입하는게 나을 수도 있다.

또 너무 노후한 건물을 매입하면 리모델링과 시설보수에 상대적으로 많은 비용이 든다는 것을 고려해야 한다. 건물을 지을 수 있는 토지를 매입했다면, 건축비용을 미리 계산하는 것도 필요하다. 건축비용에는 상하수도 공사비용과 측량 등 추가되는 비용들이 많아 건축을 포기하는 사람들도 적지 않다. 

따라서 투자 전 다른 상품과 주변시세 등을 비교해보고, 투자비 외 부가비용까지 감안해 자금계획을 잡는 것이 중요하다.

마지막으로 투자 의사결정이나 투자지역 선정 시 최근 상가나 오피스텔 등 수익형 상품의 공급이 늘고 있다는 점을 감안해야 한다. 공급이 너무 많은 지역은 공실률이 올라갈 가능성이 높기 때문이다. 또 주거인프라가 조성되어 있지 않거나 조성 중에 있는 신도시나 택지지구 등은 인프라가 모두 갖춰질 때까지 임대수익률이 낮다는 점도 투자에 앞서 고려해야 할 대상이다.

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