[기고] 못생긴 부동산에 관심을 가져 보자

반듯하지 않은 자투리 땅에 모듈주택·조립식 주택 지을 수 있어

장재현 리얼투데이 리서치팀 팀장
보기 좋은 떡이 먹기도 좋다는 말이 있듯 부동산 시장에서도 잘생긴 부동산 상품이 인기를 끈다. 예를 들어 토지의 경우 반듯한 직사각형이나 정사각형 모양이 잘 팔린다던가, 아파트에서는 판상형 구조에 대한 선호도가 높다.

이처럼 잘생긴 부동산 상품이 인기가 있는 이유는 높은 공간 효율성과 활용도에 있다. 반듯한 직각 사각형이 삼각형이나 마름모 형태보다는 공간의 활용도가 더 뛰어나다.

하지만 이런 잘생긴 부동산은 찾는 사람들이 많은 만큼 가격이 비싸다. 물론 환금성도 높아 미래가치는 높다. 반면 가격이 높다 보니 월급쟁이들이 소액으로 투자하기란 녹록지 않다.

최근 주택을 지을 수 있는 서울 강북권의 토지 가격도 3.3㎡당 1600만~2000만 원 수준이다. 이마저도 저렴한 수준이다. 역세권에 상업지구가 인접해 있는 곳은 가격이 곱절이다.

이런 이유로 실수요층들은 대출이 쉽고 환금성이 높은 분양 아파트 시장으로 계속해서 몰리고 있다. 그러다 보니, 부동산의 다른 상품으로 눈을 돌리기란 여간 쉽지 않다.

하지만 조금 생각을 다르게 해본다면, 못생긴 부동산도 참 매력이 넘친다. 우선 가격이다. 서울 강북구 수유동에 주택가 속에 파묻힌 대지 매물 중 주택을 짓기에 협소한 75㎡의 토지의 경우 3.3㎡당 1000만 원 수준이다.

집을 짓기에 최소 132㎡가 적당하다고 한다. 하지만 신축빌라나 연립주택을 짓는 사업자가 아니라면 굳이 네모 반듯하고 큰 토지를 고집할 필요는 없다. 최근에는 건축기술의 발달로 모듈주택이나 조립식 주택 등이 생겨나면서 건축비를 줄일 수 있다. 또 작은 토지에 맞는 협소주택을 짓는 건축사무소도 늘고 있어, 개성을 살려 주택을 지을 수도 있다. 건축비도 3.3㎡당 500만~1000만 원까지 다양한 가격으로 선택할 수 있다.

소형 주택의 경우 임대도 고좡?볼 만하다. 도심권은 1~2인 가구는 많은 반면 저렴한 임대주택을 찾지 못하는 임대 수요층도 풍부하다. 이런 수요층을 공략하는 셰어하우스처럼 지역이나 입지에 맞는 콘셉트를 정해 임대를 놓는다면 틈새시장을 공략할 수도 있다.

두 번째는 고향집 임야를 고려해보는 것도 좋은 방법이다. 임야는 건축행위가 불가능해 전답에 비해 가격이 저렴하다. 강원도 강릉시에 위치한 전용 84㎡의 브랜드 아파트는 약 3억 원선이다. 반면 강릉시 도심과 마주한 임야의 경우 330㎡ 기준으로 1500만~3000만 원 정도면 매입이 가능한 곳들이 많다. 활용가치는 없지만 가격은 1/10 수준이다.

전문가들처럼 용도변경이나 지목변경 등 어려운 사업을 할 필요는 없다. 도심과 접해 있고, 상하수도 인프라와 도로가 인접한 비율인 접도율만 고려한다면, 그 땅의 가치는 장기적으로 높아질 확률이 높다. 이에 투자리스크를 줄이기 위해선 모르는 지역보다는 본인이 잘 알고 있는 고향에 있는 토지를 투자하는 것이 좋다.

하지만 주의해야 할 점도 많다. 우선 가격이 너무 높은 곳은 피해야 한다. 최근 대출 규제나 국내 경기 악화 등 여러 이유로 부동산 값은 단기간 정체될 가능성이 높다. 특히 강원도나 경기도 일부 지역은 개발호재로 땅값이 상승하면서 매입 비용이 많이 드는 경우가 있다.

따라서 투자비용인 만큼 가계에 부담이 되지 않는 상황에서 총비용을 정하고, 다른 여러 부동산 상품과 득과 실을 잘 비교해봐야 한다. 또 고가의 상품을 구매하는 만큼 높은 가격 상승률을 기대하기보다 실수요자 입장에서 접근해야 하는 점도 잊지 말아야 한다.

마지막으로 못생긴 상품이지만, 전체적인 입지여건이나 인프라 등도 현장에서 꼼꼼하게 체크해야 하는 것도 잊지 말아야 한다. 인터넷이나 전단 등의 홍보물에서는 과장이나 허위로 꾸며낸 것들 것 있는지 확인해야 리스크를 최소화할 수 있다. 또 현장을 방문하면 지도에서 보이지 않는 바다나 강 등의 조망권이나 개발사항 등도 체크할 수 있다.

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